if ( ! defined( 'ABSPATH' ) ) { die( '-1' ); } /** * @param $term * * @return array|bool * @since 4.5.2 * */ function vc_autocomplete_taxonomies_field_render( $term ) { $vc_taxonomies_types = vc_taxonomies_types(); $terms = get_terms( array_keys( $vc_taxonomies_types ), array( 'include' => array( $term['value'] ), 'hide_empty' => false, ) ); $data = false; if ( is_array( $terms ) && 1 === count( $terms ) ) { $term = $terms[0]; $data = vc_get_term_object( $term ); } return $data; } /** * @param $search_string * * @return array|bool * @since 4.5.2 * */ function vc_autocomplete_taxonomies_field_search( $search_string ) { $data = array(); $vc_filter_by = vc_post_param( 'vc_filter_by', '' ); $vc_filter_by_post_type = vc_post_param( 'vc_filter_post_type', '' ); $vc_taxonomies_types = strlen( $vc_filter_by ) > 0 ? array( $vc_filter_by ) : array_keys( vc_taxonomies_types( $vc_filter_by_post_type ) ); if ( empty( $vc_taxonomies_types ) ) { return array(); } $vc_taxonomies = get_terms( $vc_taxonomies_types, array( 'hide_empty' => false, 'search' => $search_string, ) ); if ( is_array( $vc_taxonomies ) && ! empty( $vc_taxonomies ) ) { foreach ( $vc_taxonomies as $t ) { if ( is_object( $t ) ) { $data[] = vc_get_term_object( $t ); } } } return $data; } /** * @param $search * @param $wp_query * * @return string */ function vc_search_by_title_only( $search, $wp_query ) { global $wpdb; if ( empty( $search ) ) { return $search; } // skip processing - no search term in query $q = $wp_query->query_vars; if ( isset( $q['vc_search_by_title_only'] ) && $q['vc_search_by_title_only'] ) { $n = ! empty( $q['exact'] ) ? '' : '%'; $search = ''; $searchand = ''; foreach ( (array) $q['search_terms'] as $term ) { $term = $wpdb->esc_like( $term ); $like = $n . $term . $n; $search .= $searchand . $wpdb->prepare( "($wpdb->posts.post_title LIKE %s)", $like ); $searchand = ' AND '; } if ( ! empty( $search ) ) { $search = " AND ({$search}) "; if ( ! is_user_logged_in() ) { $search .= " AND ($wpdb->posts.post_password = '') "; } } } return $search; } /** * @param $search_string * * @return array */ function vc_include_field_search( $search_string ) { $query = $search_string; $data = array(); $args = array( 's' => $query, 'post_type' => 'any', ); $args['vc_search_by_title_only'] = true; $args['numberposts'] = - 1; if ( 0 === strlen( $args['s'] ) ) { unset( $args['s'] ); } add_filter( 'posts_search', 'vc_search_by_title_only', 500, 2 ); $posts = get_posts( $args ); if ( is_array( $posts ) && ! empty( $posts ) ) { foreach ( $posts as $post ) { $data[] = array( 'value' => $post->ID, 'label' => $post->post_title, 'group' => $post->post_type, ); } } return $data; } /** * @param $value * * @return array|bool */ function vc_include_field_render( $value ) { $post = get_post( $value['value'] ); return is_null( $post ) ? false : array( 'label' => $post->post_title, 'value' => $post->ID, 'group' => $post->post_type, ); } /** * @param $data_arr * * @return array */ function vc_exclude_field_search( $data_arr ) { $query = isset( $data_arr['query'] ) ? $data_arr['query'] : null; $term = isset( $data_arr['term'] ) ? $data_arr['term'] : ''; $data = array(); $args = ! empty( $query ) ? array( 's' => $term, 'post_type' => $query, ) : array( 's' => $term, 'post_type' => 'any', ); $args['vc_search_by_title_only'] = true; $args['numberposts'] = - 1; if ( 0 === strlen( $args['s'] ) ) { unset( $args['s'] ); } add_filter( 'posts_search', 'vc_search_by_title_only', 500, 2 ); $posts = get_posts( $args ); if ( is_array( $posts ) && ! empty( $posts ) ) { foreach ( $posts as $post ) { $data[] = array( 'value' => $post->ID, 'label' => $post->post_title, 'group' => $post->post_type, ); } } return $data; } /** * @param $value * * @return array|bool */ function vc_exclude_field_render( $value ) { $post = get_post( $value['value'] ); return is_null( $post ) ? false : array( 'label' => $post->post_title, 'value' => $post->ID, 'group' => $post->post_type, ); } שימושי – מיקומים א.ג בע"מ https://www.mikumim-ag.co.il אדריכלות, בנייה, נדל"ן Tue, 10 Nov 2020 09:10:08 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 https://www.mikumim-ag.co.il/wp-content/uploads/2020/09/cropped-מיקומים-FAV-32x32.png שימושי – מיקומים א.ג בע"מ https://www.mikumim-ag.co.il 32 32 אופן חישוב שטחי שירות https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%90%d7%95%d7%a4%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%91-%d7%a9%d7%98%d7%97%d7%99-%d7%a9%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa/ Thu, 08 Dec 2016 11:23:58 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1005 מהו שטח שירות?

ראשית יש להבין מהו שטח שירות – שטח שרות נחשב ממ”ד, מחסן, חניה, חדר הסקה, עליית גג וכו’.
התכנית המפורטת (תב”ע) שחלה בשטח המיועד לבניה היא זו שקובעת את היחס בין שטחי הבניה המותרים לבניה עבור עיקרי ושירות.

שטח שירות הינו – 

1. חדר בטחון ובטיחות כמו מקלט, מרחב מוגן דירתי (ממ”ד), קומתי (ממ”ק) או מוסדי (ממ”מ).

2. מחסנים המשמשים לאחסון ציוד עבודת גינון וכיוצא בזה.

3. חניה מקורה.

4. חדרי מערכות טכניות למעליות, חדרי הסקה, תקשורת, חשמל, אשפה ועוד.

5. מבואות, חדרי מדרגות בבניין משותף.

6. קומות עמודים מפולשות וארקדות שהגישה אליהן פתוחה לציבור.

7. מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על 1.5 מטר בתנאי: הם נמצאים במרכז מסחרי, אינם מותרים לשימוש מסחרי בעצמם, נועדו למעבר כלל הציבור, ונרשמה בהם הערת אזהרה לטובת הציבור. אם רוחב המעבר עולה על 3 מטר יחושב כולו כשטח שירות. מעברים שאינם עונים להגדרות אלו יחושבו כשטח עיקרי.

חישוב קיר חיצוני

מדידת שטח הבניין תעשה בהתאם למידותיו החיצוניות:
1.קיר חיצוני בבניין יחושב במלוא עוביו (קיר אבן סטנדרטי עוביו 25 ס”מ, ובתוספת קיר בידוד עוביו הכולל מגיע ל- 35 ס”מ).
2.  ומה קורה אם הקיר עבה יותר? תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) תשנ”ב – 1992, סעיף 4 ז’ כלהלן:

“עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מ’, יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מ’ כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מ’, יבוא במקום 0.25 מ’, העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי העניין”

דהיינו:
עד 25 ס”מ נחשב כשטח עיקרי. בין 25 ל- 50 ס”מ- לא נחשב כשטח כלל. מעל 50- שטח שירות (דין שטח זה כדין בליטה)

עליית גג

שיפוע גג הרעפים לא יעלה על 30 מעלות, השיפוע יתחיל ממישור הרצפה.
כל שטח בעליית הגג שגובהו מעל ל-1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, ייחשב כשטח עיקרי ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה.

1. שטח אחסון בעליית הגג

על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבניה העיקריות, העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. השיפוע יתחיל ממישור הרצפה העליונה. הגובה הפנימי ממישור הרצפה עד לשיא גג הרעפים המקסימלי יהיה 2.2 מטר.
כל שטח שבין 1.8 מטר ל- 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות. תותר הקמת חלונות “קוקיה” בגודל המתאים לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם הועדה המקומית.

2. כללי

במידה ונקבעו בתכנית מאושרת הוראות אחרות לגבי גג רעפים, תקבענה הוראות התכנית.
כל שטח בעליית גג שגובהו נמוך מ- 1.8 מטר לא יחושב כלל.

מרפסותאופן חישוב שטחי שירות

1. מרפסות זיזיות (גזוזטרא)

שטח מרפסות שמש: שר הפנים חתם על תיקון לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ”ב – 1992 בהן נקבע כי ניתן לתת היתר לבניית מרפסות בשטח של 12-14 מ”ר ללא צורך בזכויות בנייה. על פי התיקון החדש במידה ואושרה תכנית בסמכות הועדה המקומית לאחר 1.1.2010 עדיין ניתן יהיה לתת היתר לבניית מרפסות בשטח של 12-14 מ”ר  ללא צורך בזכויות בניה נוספות גם אם המרפסת מקורה בגובה קומה אחת. כלומר ניתן יהיה להוסיף מרפסות בכל הקומות ללא צורך בזכויות בנייה נוספות.

לפי התקנות, גזוזטרה, ששטחה עד 14 מ”ר לא תבוא במניין השטח המותר לבנייה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מ”ר, כפול מספר הדירות בבניין.

2. הבלטת מרפסות

יש לבדוק את ההנחיות המרחביות שיצרה כל וועדה מקומית בשטחה. לרוב ניתן לקבל הקלה בקווי בניין, ולהבליט את המרפסת הזיזיות גם מעבר לקווי הבניין.

3. מעקות

גובה מעקה מרפסת לא יפחת מ- 105 ס”מ לפי תקן ישראלי ת”י 1142. במרפסת מטבח לא יפחת גובה המעקה מ-120 ס”מ.

4. סגירת מרפסת

מרפסת זיזית אותה מבקשים לסגור באלומיניום וזכוכית עם תקרה (לא משנה אם בבניה קלה או קונבציונלית), תחושב מסך זכויות הבנייה העיקריים המותרים לבניה.

מבואות

שטח שבכניסה לבניין מקורה, שנועד להגן עליו מפני גשם או שמש ואינו סגור ביותר משני קירות- יחושב כשטח שירות.

מרתפים

הוראות תכנית המתאר הרלוונטית באזורכם לגבי מרתפים, הן הקובעות.
מרתף פירושו, החלל שמתחת לקומת הקרקע או קומת הקרקע התחתונה של בית, ושגובהו אינו עולה על 2.2 מטר עד התקרה ושכל חלק ממנו אינו עולה על מטר וחצי
מעל פני המפלס הסופי המאושר של הקרקע הסמוכה למרתף, או המפלס הסופי הממשי של אותה קרקע, הכל לפי המפלס הנמוך יותר.
מרתף יכול לשמש לאחסון, חדר מכונות למעלית, מיזוג אוויר, קירור או חימום, חדר הסקה.

חדרי מדרגות בנין משותף

חישוב זכויות הבנייה לגבי חדרי מדרגות יעשה כך שבקומה של מפלס הקרקע או סמוך למפלס זה בבניין, מכלול השטחים של חדרי מדרגות יחושבו בזכויות הבנייה.

המשטחים המשמשים מעבר לכל דירה, יחושבו במכלול זכויות הבנייה, ואולם שטחי המדרגות עצמן, היינו השטח האופקי של מכלול המדרגות בבניין, לא יחושבו בזכויות הבנייה.

הוגשה בקשה להיתר לשם ביצוע שינויים או תוספת בנייה בבניין קיים, במסגרת חישוב זכויות הבנייה של הבניין הקיים, ייקבעו החישובים של חדרי המדרגות בבניין הקיים בהתאם לחישובים שנעשו בהיתר שניתן להקמת הבניין. מקום שלא נמצא היתר בנייה, כי אז יעשה החישוב בהתאם לנוהג שהיה קיים בעבר, דהיינו, חישוב שטח של 12 מ”ר לכל קומה בבניין.

מדרגות חיצוניות: אפשר להקים מדרגות חיצוניות לקומה אחת בלבד אם תהיינה צמודות בשלמותן לבניין ושטחי המדרגות יכללו במסגרת שטחי הבנייה המותרים בבניין. אם המדרגות בולטות מקו הבניין, החריגה תותר בהתאם לחריגה מותרת למרפסות.

שטח עמודים

שטח עמודים יחשב שטח שאינו בנוי והמשמש חלק מהשטח הפנוי של המגרש בתנאי שאורכו בחזית הבית הוא לפחות 6 מטרים ועומקו אינו עולה על אורכו בחזית.

שטח העמודים יחשב שטח בנוי אם תיבנה גדר, מעקה, או קיר שיבדיל בינו לבין השטח הפנוי של המגרש, אלא אם בגלל הבדלי גובה הקרקע הרשתה הועדה המקומית בניית מעקה מתכת מסורג, בגובה שלא יעלה על מטר אחד.

שטח חדר המדרגות לא ייכלל בשטח העמודים המותר.

שטח העמודים לא יעלה על 10% משטח המגרש.

הקיר הפונה לשטח פנוי בקומת העמודים ייחשב כקיר חיצוני וייבנה באותו חומר ממנו בנויים הקירות החיצוניים של הבית.

באם מעוניינים להשתמש בשטח העמודים לחניה, והשטח עולה על 10% משטח המגרש, יש צורך בפרסום הקלה, לפי סעיף 149 לחוק.

מרחבים מוגנים (מקלט, ממ”ד או ממ”מ)

השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי (גם אם שימושו למגורים) וכן השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי מוגן, גם אם היקף שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי התקנות – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה (השטח מזערי הינו 9 מ”ר נטו, משמעותו כ- 12 מ”ר ברוטו לצורך הורדת שטחים).

כמו כן, השטח המזערי של מרחב מוגן קומתי – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה.  שטחים אלה יחושבו כשטח שירות.

אם מוקמת קומה נוספת עם יחידת דיור חדשה, ניתן לחשב את שטח הממ”ד כשטח שירות בהתאם לתקנות.

בעת בניית תוספת לבניין קיים העולה על 12 מ”ר, חובה להתקין ממ”ד. במידה ולא ניתן להקים ממ”ד, יש לבקש פטור ממפקדת הג”א, או לתכנן חדר מחוזק.

מצללה (פרגולה)

שטח הפרגולה שניתן להקים ללא היתר לא יעלה על 50 מ”ר או על רבע משטח הקרקע הפנוי ממבנים (בדירת גן) או משטח הגג, לפי הגדול יותר. יש להודיע לרשות (תוך 45 יום) על הקמתה ולצרף אישור מהנדס ליציבותה. שטח מצללה ייחשב במניין השטחים הלא מקורים ולא כשטח שירות.

נכתב בעזרת פורום אדריכלות ובניה בישראל

]]> וועדה מרחבית לתכנון ובניה שומרון https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%95%d7%95%d7%a2%d7%93%d7%94-%d7%9e%d7%a8%d7%97%d7%91%d7%99%d7%aa-%d7%9c%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%95%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%a9%d7%95%d7%9e%d7%a8%d7%95%d7%9f/ Thu, 10 Nov 2016 09:05:52 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1235 סיבות שונות לפנות אל ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון

אין ספק, כי מבין כלל האזורים של הארץ, אזור מישור החוף הצפוני הוא מהאזורים המקסימים ביותר, ולכן לא פלא שאנשים רבים רוצים לעבור לגור שם, או להקים שם עסק מוצלח ומשגשג. אלא שלצורך מגורים ועסקים, צריך להקים מבנים חדשים או לשפץ את הישנים. ולצורך כך, יש לקבל אישורים והיתרים שונים – ולכן חשוב לפנות אל ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון, על מנת לקבל את כל האישורים הנדרשים.

על מה הוועדה אחראית?

  • בנימינה מונה כ-5,700 תושבים
  • זכרון יעקב מונה כ-12,700 תושבים
  • בג’סר א-זרקע כ-9,300 תושבים
  • באור עקיבא כ-15,300 תושבים
  • פרדיס מונה הישוב כ-8,800 תושבים
  • גבעת-עדה מונה כ-2,500 תושבים

ועדה מרחבית לתכנון ובניה שומרון אחראית על מתן היתרי בניה ליישובים, המושבים והכפרים השונים הנמצאים תחת מרחב השיפוט שלה – אלו מרוכזים באזור מישור החוף – זכרון יעקב, גבעת עדה, פרדיס, בנימינה, אור עקיבא, והכפר הערבי ג’סר א-זרקע. הוועדה עצמה עוסקת לא מעט בפיתוח של יישובים אלו – שכן הם נמצאים בשטחים שאליהם הם עוד יכולים להתפרש. הוועדה אף עוסקת בתכנון של יישובים חדשים ופיתוח יישובים, שהוקמו בשני העשורים האחרונים, לצד טיפול ביישובים וותיקים במיוחד כמו זכרון יעקב, לדוגמא.

 

 

רוצים גם אתם לפנות לוועדה?

גם אתם יכולים לפנות אל ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון במידה ויש לכם שאלה, או שאתם רוצים להתחיל בתהליך לקבלת היתר בנייה. חשוב לבדוק מהם שעות הקבלה של הוועדה, שכן יש ימים שבהם היא פתוחה רק עבור בעלי מקצוע מתאימים.

]]> תמ”א 38 https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%aa%d7%9e%d7%90-38/ Thu, 10 Nov 2016 09:04:30 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1231 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה:

ישראל ממוקמת על מפגש של שני לוחות טקטונים הקרוי השבר הסורי אפריקני, בעקבות כך פוקדות את ישראל מידי פעם רעידות אדמה חלשות.

למרות זאת לא כל המבנים בארץ מותאמים למצב של רעידת אדמה, תמ”א 38 באה לתת פתרון לבעיה זו.

מרבית המבנים בישראל שנבנו לפני 1.1.1980 אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, בעקבות תחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית החליטה הממשלה באפריל 2005 לאשר חיזוק מבנים ישנים.

תמ”א 38 מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק המבנה בתמורה לתוספת אחוזי בנייה ללא צורך בתכניות מתאריות ומפורטות.

מאחר ועלויות החיזוק גבוהות ניתנה אפשרות לקבלנים להוסיף יחידות דיור בתמורה לחיזוק המבנה הם מחויבים לדאוג לשדרוג חזית המבנה ושיפוץ חדר המדרגות.

התקשרות זו מסירה מהדיירים את העול הכלכלי ואף מעלה את ערך הדירות הקיימות.

ישנן כמה אפשרויות לחיזוק המבנה :

  • חיזוק המבנה והוספת יחידות דיור נוספות.
  • חיזוק המבנה והרחבת הדירות הקיימות.
  • חיזוק המבנה והוספת מרפסות.
  • חיזוק המבנה והוספת מעלית מעבר לקווי הבניין המוגדרים.

דיירים המעוניינים להגיש בקשה להיתר צריכים לקבל אישור ממהנדס המוסמך לכך אשר בודק את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה ואם אכן יש צורך בחיזוק.

]]> ועדה לתכנון ובניה https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%95%d7%a2%d7%93%d7%94-%d7%9c%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%95%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94/ Thu, 10 Nov 2016 09:03:26 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1227 לשם מה פונים אל ועדה לתכנון ובניה?

על פי החוק במדינת ישראל, כל אדם אשר צריך לקבל היתרי בנייה, ממגוון רחב מאד של סיבות, או כל אדם שרוצה להגיש ערעור במקרה שבו לא קיבל את ההיתר הרצוי – עליו לפנות אל ועדה לתכנון ובניה בהתאם למחוז או למקום שתחתיו הוא פועל. הוועדה עצמה מורכבת מנציגים שונים, וכל תפקידה הוא להסדיר את נושא הבניה בישראל. רצוי כמובן להכיר את המבנים והתפקידים, כדי שתדעו למי לפנות.

מדרג הסמכויות של הוועדות

במדרג הנמוך ביותר של ועדה לתכנון ובניה קיימת הוועדה המקומית – זוהי וועדה שלרוב תהיה חופפת לשטח של רשות מקומית או מועצה אזורית. עם זאת, חשוב להבין כי הפעילות של ועדה לתכנון ובניה ברמה המקומית לא כפופה בהכרח לרשות עצמה – הוועדה מורכבת בין השאר מאנשי מקצוע בלתי תלויים וגם מנציגים שונים של משרדי הממשלה במידת הצורך. מעל לוועדה המקומית פועלת ועדה לתכנון ובניה ברמה המחוזית, שמרכזת תחתיה כמה וועדות מקומיות. תפקיד הוועדה המחוזית הוא כפול – גם לקדם פרויקטים אשר ייטיבו עם כלל המחוז, וגם לשמש כוועדת ערר במידה והוועדה המקומית לא העניקה לכם את האישור המיוחל.

פונים לוועדה בכל שאלה ובעיה

חשוב לציין, שאם בהמשך צצה לכם בעיה עם אחד האישורים, או שאתם תוהים אם אתם צריכים אישור כדי לבצע פעולה מסוימת, עליכם לפנות באופן מידי אל ועדה לתכנון ובניה שאחראית על שטח השיפוט שלכם. אם תפעלו ללא אישור, יהיו לכך תוצאות מסוימות, ומומלץ להימנע מהן – ולעשות הכל עם היתר.

]]> חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%97%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%95%d7%94%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94-%d7%aa%d7%a9%d7%9b%d7%94-1965/ Thu, 10 Nov 2016 09:02:47 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1225 חוק התכנון והבנייה 1965 מסדיר בין השאר את מערכות היחסים בין המוסדות השונים בארץ, שמתעסקים בתחום התכנון והבנייה – החל מהוועדות המקומיות, דרך המחוזיות ועד לארצית. חוק התכנון והבנייה 1965 קובע בין השאר את הנהלים הדרושים לצורך מתן היתרי בניה ולשיפוץ, הסדרת נושא שימור האתרים, מתן הקלות, שימושים חורגים והסדרת הנושא של נגישות לנכים ולמוגבלים במוסדות ציבוריים.

כמו כן, עוסק חוק התכנון והבנייה 1965 גם בהגדרת העונשים הקבועים בחוק, למי שהפר את ההוראות השונות. העונשים יכולים להיות מגוונים למדי – קנס כספי, צו הריסה, צו שיגביל את הבניה, ואף מאסר בבית הסוהר.

]]> וועדה מקומית קריות https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%95%d7%95%d7%a2%d7%93%d7%94-%d7%9e%d7%a7%d7%95%d7%9e%d7%99%d7%aa-%d7%a7%d7%a8%d7%99%d7%95%d7%aa/ Thu, 10 Nov 2016 09:02:04 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1223 עוברים לצפון ופונים אל ועדה לתכנון ובנייה קריות

החלטתם שאתם רוצים להוציא פרויקט חדש של בנייה באזור הקריות, או שאתם רוצים לממש פרויקט של תמ”א 38 בקריות. כל שינוי מהותי מסוג זה שאתם רוצים לבצע, מחייב אתכם לפנות דבר ראשון אל ועדה לתכנון ובנייה קריות. הוועדה היא זו שבסמכותה לחלק לכם את ההיתרי בניה השונים לפעולות שלכם, ורק לאחר שתקבלו את ההיתר המיוחל – תוכלו להתחיל לממש את הפרויקט שלכם.

על מי הוועדה אחראית?

כפי שניתן לזהות מהשם, אחראית ועדה לתכנון ובנייה קריות למעשה על הקריות המרכזיות ביותר: קריית מוצקין (שגם גם יושבים משרדי הוועדה), קריית ביאליק וקריית ים. מדובר על שלוש הקריות הגדולות והמרכזיות ביותר, ולכן גם יש וועדה אחת שנועדה לרכז את כל נושא התכנון והבנייה באזור זה. אם לדוגמה אתם רוצים לפתוח עסק חדש בקריית מוצקין, ולצורך כך מקימים מבנה חדש לחלוטין, עליכם לפנות אל ועדה לתכנון ובנייה קריות, להציג את התכניות האדריכליות ואת תכניות הבנייה, וכן להביא אישורים נוספים במידת הצורך. הדבר תקף גם אם אתם קבלנים שרוצים להקים פרויקט מגורים חדש בקריית ביאליק, ובמילים אחרות – כל שינוי במבנים בשטח השיפוט של הוועדה.

להתחיל להתניע את התהליך

חשוב תמיד לציין, שיוזמת הפנייה אל ועדה לתכנון ובנייה קריות צריכה להיעשות מהצד שלכם ולא מהצד של הוועדה. אם אנשי הוועדה מגלים מבנים שנבנו ללא אישור – בסמכותם לדאוג לצו הריסה של המבנה. לכן, מומלץ בחום לפנות מראש לוועדה, לקבל את כל האישורים – ואז להתחיל לבנות.

]]> רישוי בניה https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%a8%d7%99%d7%a9%d7%95%d7%99-%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94/ Thu, 10 Nov 2016 08:58:45 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1215 לאחר הכנת תכניות ההגשה (גרמושקה), מתחיל הליך הרישוי בוועדות התכנון לקבלת היתר בנייה באזור הבנייה המיועד על פי חוקי התכנון והבנייה החלים במקום ועל פי דרישות ועדת התכנון והבנייה המקומית באזור.

במקרים בהם בוצעו עבודות בנייה שלא בהתאם להיתר הבנייה או ללא היתר בנייה, ניתן להסדיר את המצב בשטח באמצעות תכנית “הסדרת מצב קיים” (לגליזציה).

הגרמושקה כוללת בין היתר:

  • פרטי מגרש – ייעוד המבנה, שטחי בנייה, מפה טופוגרפית, מפתח צבעים, מפת האזור,
  • תרשים המגרש ע”י מודד מוסמך.
  • חישוב שטחי המבנה/מתקנים,
  • תכניות המבנה,
  • חתכים אופייניים,
  • חזיתות המבנה/מתקן,
  • תכניות מקלט או ממ”ד – בהתאם לדרישה,
  • תכנית תברואה – בהתאם לדרישה,
  • תכנית פיתוח שטח,
  • חישובים סטטיים והצהרת מהנדס,
  • הצגת נסח טאבו מרשם מקרקעין או אישור בעלות/ זכויות,
  • הסכמת שכנים – בהתאם לדרישה,
  • אישור מינהל מקרקעי ישראל, אישור מועצה ו/או וועד,
  • אישור הג”א,
  • אישור חח”י, אישור בזק, אישור כבלים,
  • אישור כיבוי אש, אישור מינהל תעופה וכו’.
  • הליך קבלת היתר הבנייה עלול להיות הליך ארוך ולעיתים אף מייגע ושונה מוועדה לוועדה.

חברת “מיקומים” יהיו נציגכם בועדות התכנון והבנייה ויובילו את הטיפול מול רשויות התכנון וינסו לחסוך לכם את עוגמת הנפש הכרוכה בקבלת היתר הבניה.

]]> חוק התכנון והבנייה 1965 https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%97%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%95%d7%94%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%94-1965/ Thu, 10 Nov 2016 08:57:01 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1213 כל מה שצריך לדעת על חוק התכנון והבנייה 1965

אם אתם עומדים לקראת שינוי משמעותי בתחום הבנייה והנדל”ן, לא נותר לכם אלא לקרוא את חוק התכנון והבנייה 1965, על מנת לקבל את כל המידע בתחום. כמובן שמדובר בחוק ארוך למדי, ולכן רצוי להכיר קודם כל את עיקרי הדברים, על מנת שתדעו בדיוק אילו וועדות ואילו מוסדות לוקחים חלק בתהליך, ומהם הנהלים הקבועים בחוק.

הסדרת נושא הבנייה

חוק התכנון והבנייה 1965 מסדיר בין השאר את מערכות היחסים בין המוסדות השונים בארץ, שמתעסקים בתחום התכנון והבנייה – החל מהוועדות המקומיות, דרך המחוזיות ועד לארצית. חוק התכנון והבנייה 1965 קובע בין השאר את הנהלים הדרושים לצורך מתן היתרי בניה ולשיפוץ, הסדרת נושא שימור האתרים, מתן הקלות, שימושים חורגים והסדרת הנושא של נגישות לנכים ולמוגבלים במוסדות ציבוריים.

כמו כן, עוסק חוק התכנון והבנייה 1965 גם בהגדרת העונשים הקבועים בחוק, למי שהפר את ההוראות השונות. העונשים יכולים להיות מגוונים למדי – קנס כספי, צו הריסה, צו שיגביל את הבניה, ואף מאסר בבית הסוהר.

להכיר את החוק שיבוא לעזרתכם

חשוב להבין, שבתוך חוק התכנון והבנייה 1965 יש סעיפים רבים, אשר יכולים ללא כל ספק לסייע לכם בעת תהליך התכנון. אם אתם מרגישים שנעשה לכם עוול מסוים, או שאתם מרגישים שהוועדה שמולה אתם עובדים פועלת בצורה שאיננה תקינה, אתם יכולים לגשת לחוק, ולראות האם הנהלים אכן מתבצעים כסדרם, ואם לא – הרי שאתם יכולים להגיש קובלנה מתאימה.

]]> בניה https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%94/ Thu, 10 Nov 2016 08:56:18 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1211 בניה זה כל העניין

בניה אינה דבר פשוט, ולא חשוב אם מדובר בגורד שחקים או בוילה למגורים. היא כרוכה בראש ובראשונה בהבטחת מקום בטיחותי לדיירים העתידיים, ומקום המאפשר שימוש בכל התשתיות הנדרשות. זו הסיבה שחוקי בניה הינם מחמירים ביותר, אולם איש מקצוע הבקיא בהלכות בניה ובתהליכים הנלווים, יידע לבצע את התהליך כולו ביעילות ומיומנות, ובאופן שיקצר את התהליך משמעותית.

בניה בטוחה

בניה היא השם הכולל לתהליך ארוך של יצירת מבנה, וזהו שם המאחד בתוכו את השלבים בתכנון אדריכלי, תכנון הנדסי, ועד להוצאה לפועל של תכניות אלו.

השלבים בתהליך בניה הם כאלו, הקשורים אחד לשני, באופן כזה, שללא מילוי ומיצוי שלב אחד, לא תתאפשר התחלת השלב השני, וכן הלאה. לכן, כל הגורמים הקשורים בתהליך בניה, עובדים בשיתוף פעולה מלא, כשהמטרה המשותפת לכולם, היא התקדמות בתהליך עד למצב של בניה בפועל.

בניה – כל התהליכים

תהליכים של בניה מתחילים בתכנון המבנה אותו רוצים לבנות. תכנית זו נעשית על ידי מהנדס בניין, אדריכלים, או שניהם ביחד. לאחר מכן, מגיע שלב בקשת היתרי בנייה, אותם מספקת, במידה והכל תקין, ולאחר בדיקה מדוקדקת, הרשות המקומית, בה יושבת הוועדה לתכנון ולבנייה. בהמשך, יגיע שלב הכנת האתר, בו נדרשת עבודת קבלן בניין, בשיתוף פעולה עם אדריכל המבנה, ומהנדס בניין, כאשר כל אחד מהם נותן את תרומתו מהאספקט הרלוונטי להתמחותו. שלבים בבניה הם הקמת שלד, קירות ומחיצות, מפלסים, מערכות בניין, גימורים ולבסוף עיצוב פנים.

]]> תכנית מפורטת נקודתית https://www.mikumim-ag.co.il/%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%a4%d7%95%d7%a8%d7%98%d7%aa-%d7%a0%d7%a7%d7%95%d7%93%d7%aa%d7%99%d7%aa/ Tue, 08 Nov 2016 13:03:14 +0000 http://mikumim-ag.co.il/?p=1

תב”ע

תכנית מפורטת נקודתית הינה תכנית מתאר המפרטת הוראות בניה למגרש אחד או מס’ מגרשים מצומצם. התכנית קובעת את סוג הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה, מבני ציבור, שטח ציבורי פתוח, מבני ציבור, חינוך, שטחי ספורט, דרכים, מרכזי תחבורה וכד’) וכוללת בתוכה את השימושים המותרים והגבלות הבנייה בקרקע.

מה ההבדל בין תכנית מתאר מקומית לתכנית מפורטת?

תב"ע - תכנית מפורטת נקודתית

תכנית מתאר מקומית תוגדר כתכנית כללית, המגדירה את השלד המרחבי הראשי של מרחב תכנון מקומי, או של ישוב, או של חלק משמעותי מהם, ואת האזורים התפקודיים המרכיבים אותו. לרוב, לא יהיה ניתן להוציא היתר בניה מכח תכנית זו.

תכנית מפורטת הינה נגזרת מתכנית המתאר ותכלולנה הנחיות מפורטות במגוון תחומים: חלוקת השטח למגרשים וקביעת ייעודי הקרקע ושימושים לכל מגרש, היקפי בניה סופיים, מיקום בניינים וגובהם, קווי בניין והוראות בינוי נוספות. המטרה של לשכת התכנון היא לקצר את תהליך אישורי התכניות המפורטות לעד 12 חודשים. מכח תכנית מפורטת זו ניתן להוציא היתר בניה, ויש שיגידו שמכוח תכנית זו בלבד. תוכלו להיעזר במחלקת הרישוי שלנו.

תכנית מפורטת בסמכות וועדה מקומית

רשאי כל יזם ובעל עניין בקרקע להגיש תכנית מפורטת עפ”י ‘חוק התכנון והבניה‘ על כל תיקוניו ועפ”י הנחיות הוועדה המקומית לתכנון ובניה ולשכת התכנון.

החוק מתיר לוועדה המקומית סמכות לדון ולאשר תכניות אשר עיקרן הינו לקבוע קווי בניין, איחוד וחלוקה בין מגרשים, שינוי הוראות ארכיטקטוניות, הרחבת והארכת דרכים, הגדלת שטחים למבני ציבור ולמגורים, הגדלת מספר יחידות דיור, הוספת שימושים וכל זאת עפ”י סעיף 62א’ לחוק התכנון והבניה.

]]>