אופן חישוב שטחי שירות
08
דצמ

אופן חישוב שטחי שירות

מהו שטח שירות?

ראשית יש להבין מהו שטח שירות – שטח שרות נחשב ממ”ד, מחסן, חניה, חדר הסקה, עליית גג וכו’.
התכנית המפורטת (תב”ע) שחלה בשטח המיועד לבניה היא זו שקובעת את היחס בין שטחי הבניה המותרים לבניה עבור עיקרי ושירות.

שטח שירות הינו – 

1. חדר בטחון ובטיחות כמו מקלט, מרחב מוגן דירתי (ממ”ד), קומתי (ממ”ק) או מוסדי (ממ”מ).

2. מחסנים המשמשים לאחסון ציוד עבודת גינון וכיוצא בזה.

3. חניה מקורה.

4. חדרי מערכות טכניות למעליות, חדרי הסקה, תקשורת, חשמל, אשפה ועוד.

5. מבואות, חדרי מדרגות בבניין משותף.

6. קומות עמודים מפולשות וארקדות שהגישה אליהן פתוחה לציבור.

7. מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על 1.5 מטר בתנאי: הם נמצאים במרכז מסחרי, אינם מותרים לשימוש מסחרי בעצמם, נועדו למעבר כלל הציבור, ונרשמה בהם הערת אזהרה לטובת הציבור. אם רוחב המעבר עולה על 3 מטר יחושב כולו כשטח שירות. מעברים שאינם עונים להגדרות אלו יחושבו כשטח עיקרי.

חישוב קיר חיצוני

מדידת שטח הבניין תעשה בהתאם למידותיו החיצוניות:
1.קיר חיצוני בבניין יחושב במלוא עוביו (קיר אבן סטנדרטי עוביו 25 ס”מ, ובתוספת קיר בידוד עוביו הכולל מגיע ל- 35 ס”מ).
2.  ומה קורה אם הקיר עבה יותר? תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) תשנ”ב – 1992, סעיף 4 ז’ כלהלן:

“עלה עוביו של קיר חיצוני, כולו או מקצתו, על 0.25 מ’, יהיה דין החלק שעוביו עולה על 0.25 מ’ כדין בליטה והוא יחושב כשטח שירות; אולם במקום שלפי כל תכנית או כל דין אחר חייבים לבנות קיר חיצוני בעובי העולה על 0.25 מ’, יבוא במקום 0.25 מ’, העובי המזערי המתחייב לפי התכנית או הדין האחר, לפי העניין”

דהיינו:
עד 25 ס”מ נחשב כשטח עיקרי. בין 25 ל- 50 ס”מ- לא נחשב כשטח כלל. מעל 50- שטח שירות (דין שטח זה כדין בליטה)

עליית גג

שיפוע גג הרעפים לא יעלה על 30 מעלות, השיפוע יתחיל ממישור הרצפה.
כל שטח בעליית הגג שגובהו מעל ל-1.8 מטר והגישה אליו במדרגות, ייחשב כשטח עיקרי ושטחו יחשב במניין זכויות הבנייה.

1. שטח אחסון בעליית הגג

על מנת שהשטח לא ייכלל בזכויות הבניה העיקריות, העלייה אליו תהיה בסולם בלבד. השיפוע יתחיל ממישור הרצפה העליונה. הגובה הפנימי ממישור הרצפה עד לשיא גג הרעפים המקסימלי יהיה 2.2 מטר.
כל שטח שבין 1.8 מטר ל- 2.2 מטר יחושב כשטחי שירות. תותר הקמת חלונות “קוקיה” בגודל המתאים לאוורור חלל הגג, בתיאום אדריכלי עם הועדה המקומית.

2. כללי

במידה ונקבעו בתכנית מאושרת הוראות אחרות לגבי גג רעפים, תקבענה הוראות התכנית.
כל שטח בעליית גג שגובהו נמוך מ- 1.8 מטר לא יחושב כלל.

מרפסותאופן חישוב שטחי שירות

1. מרפסות זיזיות (גזוזטרא)

שטח מרפסות שמש: שר הפנים חתם על תיקון לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ”ב – 1992 בהן נקבע כי ניתן לתת היתר לבניית מרפסות בשטח של 12-14 מ”ר ללא צורך בזכויות בנייה. על פי התיקון החדש במידה ואושרה תכנית בסמכות הועדה המקומית לאחר 1.1.2010 עדיין ניתן יהיה לתת היתר לבניית מרפסות בשטח של 12-14 מ”ר  ללא צורך בזכויות בניה נוספות גם אם המרפסת מקורה בגובה קומה אחת. כלומר ניתן יהיה להוסיף מרפסות בכל הקומות ללא צורך בזכויות בנייה נוספות.

לפי התקנות, גזוזטרה, ששטחה עד 14 מ”ר לא תבוא במניין השטח המותר לבנייה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מ”ר, כפול מספר הדירות בבניין.

2. הבלטת מרפסות

יש לבדוק את ההנחיות המרחביות שיצרה כל וועדה מקומית בשטחה. לרוב ניתן לקבל הקלה בקווי בניין, ולהבליט את המרפסת הזיזיות גם מעבר לקווי הבניין.

3. מעקות

גובה מעקה מרפסת לא יפחת מ- 105 ס”מ לפי תקן ישראלי ת”י 1142. במרפסת מטבח לא יפחת גובה המעקה מ-120 ס”מ.

4. סגירת מרפסת

מרפסת זיזית אותה מבקשים לסגור באלומיניום וזכוכית עם תקרה (לא משנה אם בבניה קלה או קונבציונלית), תחושב מסך זכויות הבנייה העיקריים המותרים לבניה.

מבואות

שטח שבכניסה לבניין מקורה, שנועד להגן עליו מפני גשם או שמש ואינו סגור ביותר משני קירות- יחושב כשטח שירות.

מרתפים

הוראות תכנית המתאר הרלוונטית באזורכם לגבי מרתפים, הן הקובעות.
מרתף פירושו, החלל שמתחת לקומת הקרקע או קומת הקרקע התחתונה של בית, ושגובהו אינו עולה על 2.2 מטר עד התקרה ושכל חלק ממנו אינו עולה על מטר וחצי
מעל פני המפלס הסופי המאושר של הקרקע הסמוכה למרתף, או המפלס הסופי הממשי של אותה קרקע, הכל לפי המפלס הנמוך יותר.
מרתף יכול לשמש לאחסון, חדר מכונות למעלית, מיזוג אוויר, קירור או חימום, חדר הסקה.

חדרי מדרגות בנין משותף

חישוב זכויות הבנייה לגבי חדרי מדרגות יעשה כך שבקומה של מפלס הקרקע או סמוך למפלס זה בבניין, מכלול השטחים של חדרי מדרגות יחושבו בזכויות הבנייה.

המשטחים המשמשים מעבר לכל דירה, יחושבו במכלול זכויות הבנייה, ואולם שטחי המדרגות עצמן, היינו השטח האופקי של מכלול המדרגות בבניין, לא יחושבו בזכויות הבנייה.

הוגשה בקשה להיתר לשם ביצוע שינויים או תוספת בנייה בבניין קיים, במסגרת חישוב זכויות הבנייה של הבניין הקיים, ייקבעו החישובים של חדרי המדרגות בבניין הקיים בהתאם לחישובים שנעשו בהיתר שניתן להקמת הבניין. מקום שלא נמצא היתר בנייה, כי אז יעשה החישוב בהתאם לנוהג שהיה קיים בעבר, דהיינו, חישוב שטח של 12 מ”ר לכל קומה בבניין.

מדרגות חיצוניות: אפשר להקים מדרגות חיצוניות לקומה אחת בלבד אם תהיינה צמודות בשלמותן לבניין ושטחי המדרגות יכללו במסגרת שטחי הבנייה המותרים בבניין. אם המדרגות בולטות מקו הבניין, החריגה תותר בהתאם לחריגה מותרת למרפסות.

שטח עמודים

שטח עמודים יחשב שטח שאינו בנוי והמשמש חלק מהשטח הפנוי של המגרש בתנאי שאורכו בחזית הבית הוא לפחות 6 מטרים ועומקו אינו עולה על אורכו בחזית.

שטח העמודים יחשב שטח בנוי אם תיבנה גדר, מעקה, או קיר שיבדיל בינו לבין השטח הפנוי של המגרש, אלא אם בגלל הבדלי גובה הקרקע הרשתה הועדה המקומית בניית מעקה מתכת מסורג, בגובה שלא יעלה על מטר אחד.

שטח חדר המדרגות לא ייכלל בשטח העמודים המותר.

שטח העמודים לא יעלה על 10% משטח המגרש.

הקיר הפונה לשטח פנוי בקומת העמודים ייחשב כקיר חיצוני וייבנה באותו חומר ממנו בנויים הקירות החיצוניים של הבית.

באם מעוניינים להשתמש בשטח העמודים לחניה, והשטח עולה על 10% משטח המגרש, יש צורך בפרסום הקלה, לפי סעיף 149 לחוק.

מרחבים מוגנים (מקלט, ממ”ד או ממ”מ)

השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי (גם אם שימושו למגורים) וכן השטח שמתחת לקירות של מרחב דירתי מוגן, גם אם היקף שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי התקנות – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה (השטח מזערי הינו 9 מ”ר נטו, משמעותו כ- 12 מ”ר ברוטו לצורך הורדת שטחים).

כמו כן, השטח המזערי של מרחב מוגן קומתי – לא ייכלל במניין זכויות הבנייה.  שטחים אלה יחושבו כשטח שירות.

אם מוקמת קומה נוספת עם יחידת דיור חדשה, ניתן לחשב את שטח הממ”ד כשטח שירות בהתאם לתקנות.

בעת בניית תוספת לבניין קיים העולה על 12 מ”ר, חובה להתקין ממ”ד. במידה ולא ניתן להקים ממ”ד, יש לבקש פטור ממפקדת הג”א, או לתכנן חדר מחוזק.

מצללה (פרגולה)

שטח הפרגולה שניתן להקים ללא היתר לא יעלה על 50 מ”ר או על רבע משטח הקרקע הפנוי ממבנים (בדירת גן) או משטח הגג, לפי הגדול יותר. יש להודיע לרשות (תוך 45 יום) על הקמתה ולצרף אישור מהנדס ליציבותה. שטח מצללה ייחשב במניין השטחים הלא מקורים ולא כשטח שירות.

נכתב בעזרת פורום אדריכלות ובניה בישראל